החלטה
זוהי בקשה לביטול צו עיקול זמני שהוטל ביום 27.7.11 בפנקסי המקרקעין על זכויות הנתבע (שאינו צד פורמלי לבקשה הנוכחית) במקרקעין הידועים כחלקה 110 בגוש 3629 ברחוב פינסקר 4 בנחלת יהודה בראשון לציון (להלן: "המקרקעין").
המבקשים אינם בעלי דין בתיק זה והבקשה הינה במסגרת תובענה שהגישה המשיבה (התובעת), כנגד הנתבע שהינו בעלה של המבקשת 1 ואביו של המבקש 2.
בתמצית, טוענים המבקשים כי הגם שהם אינם בעלי דין בתובענה עומדת להם זכות העמידה והטיעון על פי הפסיקה וזאת, מאחר והם המוטבים על פי הערות אזהרה שנרשמו עוד בשנת 2006 במקרקעין, המגנות על זכויותיהם בנכס על פי סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין גם מהעיקול דנן שהוטל על זכויות הנתבע בנכס לאחר רישום הערות האזהרה, וזאת גם אם טרם הושלמה העסקה ברישום הזכויות הקנייניות על שם המבקשים.
לטענתם, החל מאפריל 2007 אין למשיב הפורמאלי כל זכויות במקרקעין וזאת עקב כריתת הסכם מכר מיום 9.7.06 בו נמכרו 400/2275 חלקים במקרקעין למבקש 2 בתמורה לסך 530,000$, והעברת יתר זכויות הנתבע ללא תמורה למבקשת 1. הם טוענים כי תשלום המסים ורישום הערות האזהרה נעשו כשש שנים לפני יצירת הקשר החוזי בין המשיבה - התובעת לבין הנתבע שהוא במוקד תובענה זו. עוד הם מוסיפים כי בגין העברות אלו נרשמה גם הערת אזהרה לטובת בנק המזרחי טפחות בע"מ בגין משכנתא שאותה נטל המבקש 2 למימון רכישת הזכויות.
עוד הם טוענים כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם שעה שפעלו בתום לב שילמו את כל המיסים ופעלו לרישום הערת האזהרה כשש שנים לפני יצירת הסכסוך המשפטי בין המשיבה לנתבע. המשיבה העלימה מבקשתה את העובדה שלמבקשים זכויות בנכס ולא צרפה אותם לבקשה.
תחילה, קבעתי בהחלטה מיום 30.5.12 כי על המבקשים להגיש תביעה עצמאית להסרת העיקול או להגיש בקשה להצטרף כנתבעים נוספים, באופן שיקנה להם מעמד דיוני בתיק זה. על החלטה זו הוגש ערעור, וביום 8.1.13 קבע בית המשפט שלערעור כי התיק יושב לבית משפט זה כדי שידון ויתייחס למעמדה המיוחד של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשים ועל כן ביקשתי גם את התייחסות המשיבה.
במענה לטענות אלו השיבה המשיבה כי מדובר בבני משפחה שעשו יד אחת להברחת נכסים; כי בפועל הנתבע והמבקשת 1 גרים בנכס עד היום; כי לא הוצג דיווח על הסכם המכר למנהל מקרקעי ישראל; כי הערת האזהרה אינה מעניקה עדיפות אוטומטית; כי הבקשה נגועה בחוסר תום לב וכי הוגשה עשרה חודשים לאחר מתן הצו.
עד כאן תמצית הטענות.
סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מעניק הגנה למי שלטובתו רשומה הערת אזהרה. וזו לשון הסעיף:
נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.
החוק קובע, אם כן, כי אין בכוחו של עיקול מאוחר כדי לפגוע בהערת אזהרה, שנרשמה קודם לעיקול, ובזכויות הזכאי עפ"י אותה הערה - המבקשים דכאן - הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה.
בה"פ 10232-06-09 אטנלוב נ' בנק הפועלים בע"מ, נאמר בענין זה:
"במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין ונרשמה הערת אזהרה בגין המכירה, לא יוכל צו עיקול שניתן לאחר המכירה בקשר עם זכויותיו של מוכר הזכויות לגבור על הערת האזהרה, ולרוכש נתונה הזכות להעביר את הזכויות בנכס על שמו. הפסיקה אף הרחיבה את לשון החוק וקבעה כי גם כאשר אדם חתם על חוזה לרכישת נכס מקרקעין ולא נרשמה לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (שלא כמו במקרה דנא בו נרשמה הערת אזהרה) ולאחר מכן הוטל עיקול על הנכס, גוברת בתנאים מסוימים זכותו של רוכש הזכות והעיקול יבוטל, אף אם העיקול נרשם בתום לב (ראו בענין זה ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב פ"ד נג (4) 199 (1999)...; ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד נ' גדי פד"י נט(3) 697 (2004) )".
לטענת המבקשים, הזכויות במקרקעין נרכשו בתום לב ובעניין המבקש 2 בתמורה מלאה וזאת כחמש שנים טרם היווצרות העילה ומערכת היחסים החוזית בין הנתבע למשיבה.
בעניין המבקשת 1 מדובר בהעברה ללא תמורה, קרי עסקת מתנה. בהקשר של עסקת מתנה נקבע בע"א 8630/08 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' צרפתי כי מקום בו נרשמה הערת אזהרה על בסיסה של עסקת מתנה " ... אין תחולה להלכת לניאדו והעיקול המאוחר של הבנק ניגף מפני זכויותיה של הנכדה ...". נמצא כי ההלכה שנפסקה בע"א 11502/05 לניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (שם הועדף הנושה על פני מקבל המתנה) אינה חלה על עסקת מתנה שנרשמה בגינה הערת אזהרה, חרף העובדה כי זו טרם הושלמה ברישום. במקרה כזה תחול הלכת אהרונוב ולא תגבר זכותו של המעקל המאוחר בזמן (ראו גם: הפ (ת"א) 35554-03-10 עופר הירשזון נ' קרן ביטוח לעובדים קופת התגמולים וקרן פנסיה של הסתדרות העובדים הלאומית בע"מ (בניהול מורשה).
מנסח הרישום שצורף לבקשת העיקול אין חולק כי נרשמו הערות אזהרה לטובת המבקשים על המקרקעין וזאת כחמש שנים טרם הטלת העיקול, אלא שהמשיבה תוהה מדוע משך כל אותה התקופה לא הבשילו אותן הערות לידי רישום העברת הבעלות במרשם המקרקעין, כן עולה השאלה האם אכן שולמה מלוא התמורה בסך 530,000$ לידי המשיב הפורמאלי ולכל האמור לעיל יש להוסיף את עובדת היות הצדדים קרובי משפחה. כבר נקבע כי "אמנם, עסקה בין קרובי משפחה אינה פסולה לכשעצמה, וזאת אף אם אחד הצדדים מצוי בסכנה של חדלות-פרעון. אלא, שעל-סמך ניסיון החיים, נוטה בית המשפט לבחון עסקאות כאלו בזהירות רבה, וזאת בעיקר לעניין התאמתן לתנאי השוק" (ראו: פשר (ת"א) 1278/01 אהרונוב יעקב נ' רון שטרן).
במילים אחרות, המשיבה טוענת כי הואיל והסכם המכר בגינו נרשמה הערת האזהרה, כמו גם ההעברה ללא תמורה, הינם פיקטיביים, אזי המבקשים לא רכשו כל זכות על פיהם. בנסיבות אלה, ממילא למבקשים אין כל עדיפות על פני מעקל מאוחר.
אכן, כבר נפסק, כי במקום בו הוכח, שמקורה של הערת האזהרה בחוזה למראית עין בלבד, אין ברישום הערת האזהרה כדי לפגוע בזכותם של נושים מאוחרים. כך נאמר בענין זה בה"פ (ת"א)149/07, ישראל נ' גואטה, לא פורסם:
"סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין מקנה עדיפות לזכויות, הנובעות מההתחייבות נשוא הערת אזהרה, שנרשמה בפנקס המקרקעין, על פני עיקול שנרשם מאוחר יותר, אולם אין בכך כדי להקנות למי שלטובתו נרשמה הערת אזהרה הגנה העולה על זכותו מכח ההתחייבות נשוא הערת אזהרה, ובמקום שיימצא כי הערת האזהרה שנרשמה אינה מגינה על זכות כלשהי לא יהיה זה מוצדק ליתן להערת אזהרה כוח לגבור על עיקול על זכויות שאינן מוגנות על ידי הערת האזהרה".